李云霄在郑海的大力帮助下，一个月内完成了项目可行性研究和项目建议书等，在基本完成人员配备的情况下，成立了“青云房地产开发有限公司”，在杨丽的帮助下，联系了一家设计单位，进入了方案设计阶段。

两个月后，已完成了立项报批、报规报建等工作，并通过招投标工作，与一家实力和信誉较好的设计院，签订了施工图设计合同，项目开发了进入到施工图设计阶段。三个月后完成了施工图设计和图纸审查工作，以及地基基础施工招标等工作，并组建了自已的项目管理团队。到此，李云霄的第一个房地产项目，从拿地到完成施工准备工作仅用了半年时间。

这个项目设计定位为中高档的花园洋房小区，共有三十幢四单元的七层洋房住宅，所有户型都是南北通透的板式住宅，在户型设计时还充分考虑了室内建筑风水，注重室内布局，讲求人性化，推广智能化，并配建了一个有三个班的幼儿园，项目地总建筑面积为二十六万多平方米，有住宅两千三百多套，整个项目下设有一层地下停车场，地地下共有停车位近三千个。建设周期计划为十八个月。

为了合理使用场地资源，同时也为了减少资金压力，李云霄把整个项目分为两期开发，第一期开发十五幢住宅，第二期开发十五幢住宅加幼儿园，并在地基专业分包施工中，完成了总包施工单位的招标工作。为了保障质量、进度、安全和规范施工，他选择了一家国有施工单位来承担项目总包施工。

四个月后，地下室及基础施工完毕，李云霄在此期间又参加了协会的三次原石采购和一次原石拍卖会，他又赚得了一亿多元，缓解了一些资金压力。

再三个月后，第一期开发的十五幢住宅基本完成主体施工，已达到预售条件，在办理了商品房预售许可证后开始预售，李云霄支出的资金从此时起，开始渐渐回流了，让他的资金运行压力也在减少中。

又四个月后，第一期开发的十五幢住宅已完成室内外装修工程，并开始了室外工程施工，第二期开发十五幢住宅加幼儿园已完成主体施工，第一期开发的十五幢住宅也预售出百分之六十，第二期开发十五幢住宅，在办理了商品房预售许可证后也开始预售。

再三个月后，第一期的室外工程已完工，第二期开发十五幢住宅加幼儿园已完成室内外装修工程，并开始了室外工程施工，一期开发的十五幢住宅也预售出百分之七十，二期开发的十五幢住宅也预售出百分之五十。

在经过了两个月的施工后，第二期开发的室外工程已完工。此时，项目外观整洁，每幢楼房的外立面都是浅黄色，窗子是茶铝茶玻，屋顶是紫红色的云瓦翻边，在幢与幢较大的间距内，栽了很多大树，多种绿化小品和水景分布其中，儿童娱乐、老年健身设施设施等应有尽有，各种配套一应俱全，走进项目内，能给人一种温馨、大气、唯美的感觉。

一个月后，整个项目先后完成并通过了竣工质量验收及备案，以及人防、消防、规划、绿化、档案资料等专项验收工作，此时项目整体预售已达百分之八十。

李云霄看到项目建设已完成，便选了个日子，定在半个月后交房，交房三天接房率达百分之百，交房十五后，项目空房全部售完。至此，李云霄的第一个房地产开发项目，从拿地到建成卖完，一共用二十二个月的时间，赚取了五亿左右的毛利润，取得了他进军房地产的第一桶金。